旅館の売却価格はどう決まる？ADR・RevPAR・修繕CAPEX・不動産の評価

旅館の売却価格は、売上や土地の広さだけでは決まりません。引継ぎ後に残る利益、設備更新に必要な資金、不動産を含む譲渡範囲、借入などの条件をそろえて検討します。ここではADR・RevPARの読み方から、修繕CAPEXと不動産を価格へ反映する際の注意点まで、売り手が用意したい説明を整理します。

旅館の売却価格を考える前に、売る対象を決める

最初に、会社の株式を売るのか、旅館事業を譲るのか、土地建物も含めるのかを明確にします。株式代金は株主が受け取り、会社が事業や保有不動産を売る場合の代金は原則として会社が受け取ります。個人所有の敷地を別売却する場合は、その代金も分けてください。

同じ「旅館を1億円で売却」という表現でも、借入、現預金、設備、不動産の範囲が異なれば条件を比較できません。価格の提示には対象資産と引受債務、代金の受取人を併記します。

観光庁は、客室平均単価のADR、客室稼働率、販売可能な客室1室あたりの売上であるRevPARを経営指標として示しています。RevPARはADRに客室稼働率を掛けて算出します。観光庁「宿泊業の高付加価値化のための経営ガイドライン」

指標	確認する集計条件
ADR	客室売上を販売した延べ客室数で割る。1人あたり宿泊単価と区別し、食事代・税の扱いを統一する。
客室稼働率	販売した延べ客室数を販売可能な延べ客室数で割る。休館日や改装中の客室を除いたか明記する。
RevPAR	客室売上を販売可能な延べ客室数で割る。同じ対象期間・売上範囲のADRと稼働率を用いる。

食事付きプランの総額を使う場合は、その旨と客室・食事への配分方法を説明します。月別・販売経路別に分けると、単価上昇が料理原価やOTA手数料の増加を上回っているかを確認できます。高いRevPARだけでは利益や売却価格の高さを示せません。

決算の営業利益を起点に、一時的な収入・支出、家族の無償労働、役員報酬、個人所有建物の賃料を確認します。例えばオーナーが予約管理と夜間対応を担っているなら、退任後の人件費を見込む必要があります。調整する項目ごとに金額、理由、証拠資料を残してください。

EBITDAは簡便には営業利益に減価償却費を加えて捉えますが、自由に使える現金と同じではありません。設備投資、運転資金、税負担等を別途見込むためです。前受金が多い旅館では、その現金に対応する宿泊サービスや返金の負担も確認します。

CAPEXは設備投資を指し、日常の修繕費と同じものではありません。給湯、空調、浴場、屋根、厨房などについて、点検記録と業者見積を集め、「営業継続のために急ぐ工事」「計画的更新」「客単価向上の改装」に分けます。会計・税務上の扱いは支出内容に応じて確認します。

大規模修繕があるだけで売却の可否は決まりません。現況、必要資金、営業再開までの計画を説明できるかが検討材料になります。安全上の不具合は売却交渉とは別に適切な対応を進めてください。

評価には、資産と負債を見直す方法、類似会社等と比較する方法、将来の収益・資金収支に基づく方法があります。中小M&Aガイドライン第3版の企業価値評価の説明を参考に、採用する方法と前提を確認します。

土地建物を利用して生む収益を一体で評価している場合、その評価額に不動産時価をそのまま加えると価値が重なることがあります。運営事業と不動産を別々に評価するなら、運営側へ適正な賃料を織り込むなど、評価の範囲を整えます。固定資産税評価額や帳簿価額を、そのまま売買価格とは扱いません。

「利益の何倍」という数字だけで相場を決めず、比較対象の規模、不動産の扱い、修繕予定、利益の定義を確認します。借入や余剰現金を調整した株式価値と、事業そのものの価値も区別してください。

交渉では、支払時期、分割・留保条件、税金、仲介手数料等を整理し、誰にいつ資金が残るかを試算します。必要資料は、月次収支、予約・入金の集計、借入明細、不動産の権利資料、修繕一覧です。具体的な評価額や税負担は、公認会計士・税理士等と取引条件に沿って確認します。