コラム
旅館M&Aのデューデリジェンス（DD）では、資料の有無だけでなく、作成時点、数字の範囲、現場の説明との整合を確認します。売り手が準備するためのチェックリストとして、財務・法務・労務・不動産・ビジネスの資料を、担当者と未確認事項まで追える形にまとめます。
まず五分野の資料を一覧にする
- 直近3期の決算書、月次試算表、部門別売上、宿泊・宴会・日帰り・売店などの内訳
- 客室数、定員、稼働率、ADR、RevPAR、OTA別売上、直販比率、口コミ点数の推移
- 土地建物の登記、賃貸借契約、固定資産税評価、設備更新履歴、修繕見積、消防点検資料
- 旅館業許可、温泉利用許可、源泉契約、食品衛生、酒類提供、送迎車両、リース契約の一覧
- 従業員名簿、雇用条件、料理人・支配人・女将の役割、繁忙期のシフト、外注先の契約
許可や契約の名称を並べるだけでなく、名義人、有効期間、変更・更新履歴も確認します。土地建物、温泉権や源泉利用、リース設備、宿泊運営の範囲を分け、どの取引対象に含めたいかを書き添えます。必要な手続や確認先は、取引形態と所在地に応じて所管窓口や専門家へ確認してください。
資料と現場説明のずれを記録する
月次売上と宿泊台帳、稼働率の集計期間と客室数、修繕見積と現地の設備状態を突き合わせます。稼働率、ADR、RevPAR、OTA・直販比率は、算式と対象期間を添えて説明します。支配人、女将、料理長の役割や繁忙期シフトは、名簿だけでは伝わらない運営依存を確認する材料です。
- 資料名／対象期間／保管場所／確認担当者を一行にまとめる。
- 不足資料は、未作成・紛失・確認中を区別して次の確認先を記入する。
- 消防指摘、修繕、未消化有給、退職金、住み込み従業員の住居条件など、未解決事項を別欄へ残す。
- 回答と裏付け資料を紐付け、追加質問への回答日と差し替え版を記録する。
開示範囲と希望条件を管理する
匿名概要、詳細資料、現地確認の段階ごとに、候補先と閲覧できる情報を記録します。顧客・従業員の個人データを交渉段階で提供する場合は、事業承継に関する要件や利用目的、取扱方法、不調時の措置を確認し、必要な契約を整えます。具体的な扱いは個人情報保護委員会の通則編3-6-3と専門家に照らして確認してください。
屋号や雇用、代表者の引き継ぎ期間、親族の関与、借入・担保・未払費用は、希望条件と候補先の回答を分けます。資料不足や未確認事項を隠さず、価格や実行条件の前提として扱えるよう記録します。分野ごとの確認内容は売却ガイドとDDの六分野と開示手順でも確認できます。
手取りと相談条件を確認する
旅館を売却するオーナーにとって重要なのは、表面上の譲渡価格だけではありません。着手金、中間金、月額報酬、最低成功報酬、成功報酬率を差し引いた後に、どれだけ手元に残るかが重要です。当センターでは譲渡企業様からは成功報酬も含めて手数料をいただかない設計としており、売り手側の手取りを考えやすい形にしています。
価格と税務対応・借入返済・修繕等の支出を分け、手元に残る資金の前提を資料で確認します。
